售楼广告和宣传资料通常是开发商为了吸引购房者而制作的营销手段。如果广告中的内容未在合同中明确记载，即便开发商未能履行承诺，他们通常也不需要承担责任。然而，如果开发商在广告中明确且具体地承诺了某些内容，例如提供一定金额的精装修或达到特定面积的绿化，这些内容将显著影响房屋价格和购房者的购买决策，即使这些内容未写入合同，开发商也必须履行承诺。因此，购房者应妥善保存重要的广告资料，以便在将来发生纠纷时作为证据使用。

关于房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件，根据相关法律解释，需要满足以下条件：房地产商发布了虚假广告，购房者能证明广告内容虚假或部分虚假，且是房地产商故意为之；购房者因依赖虚假广告而购买房屋，即受到欺骗和误导；购房者的合法权益受到实际损害，包括财产、金钱和精神方面；损害与虚假广告之间存在因果关系。

《认购书》通常包括房号及户型、房屋建筑面积、房屋价款及计算方式、签订正式购房合同的日期、一方不履行的处理问题、开发商的预售许可证号、当事人双方基本情况等内容。

建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积，计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积，计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套内墙体面积包括公用墙体面积和非公用墙体面积，公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

分摊的公用建筑面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，产权归整栋楼购房人共有。

公用建筑面积的分摊原则包括：以幢为单位进行分摊，为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊，多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。

可以分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变(配)电室、煤气调压室、接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

不能分摊的公用建筑面积包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

商品房面积变更后，购房者有权在接到通知的15日内作出退房的书面答复。开发商未在规定期限内通知购房者，购房者有权退房，开发商需承担违约责任。

面积误差比的计算公式为：面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积100%。

处理房屋面积纠纷的原则是：合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

购房者购买房屋一般需要缴纳印花税、契税、印花税等税费。

购房者购买房屋一般需要缴纳房屋所有权登记费、公共维修基金、综合地价款、工本费等费用。

购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。

法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。

申请个人商业贷款的条件一般包括：贷款对象为有完全民事行为能力的自然人，具有城镇常住户口或有效居留身份，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，对首付款的要求，银行间有些许差异，有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，具有购房合同或协议，贷款人规定的其他条件。

申请个人商业贷款一般需要缴纳律师审查费、公证费、产权登记费、保险费等费用。

可以抵押的财产包括：抵押人所有的房屋和其他地上定着物，抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物，抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产，依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

不能抵押的财产包括：土地所有权，所有权、使用权不明或者有争议的财产，依法被查封、扣押、监管的财产，以法定程序确认为违法、违章的建筑物。

可以质押的权利包括：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单，依法可以转让的股份、股票，依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权。

转按揭是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。

需要评估的房屋包括商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。经济适用房不需要评估。

组合贷款是住房资金管理中心运用政策住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策和商业贷款组合的总和。

个人住房贴息贷款是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个人住房担保贷款政策贴息业务。

申请个人住房贴息贷款的条件包括：申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状态，提供符合要求的担保方式，夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息，同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。

住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。

住房补贴随人走，职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户。

一表是指《建设工程竣工验收备案表》，两书是指《住宅质量保》和《住宅使用说明书》。

收房时还查看的文件包括《商品房面积实测技术报告书》、《物业管理公约》。

开发商必须在2002年7月1日以后开工的项目中提供室内环境检测报告。2002年7月1日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。

开发商在商品房竣工并达到交付使用条件后，会书面通知购房者办理交接手续。购房者认为房屋符合约定并在《房屋验收交接单》上签字后，开发商完成房屋交付。开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，延期交房的责任由开发商承担。

房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的情况下，购房者可以要求退房，并要求开发商承担违约责任。

在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担；在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者承担。

开发商要求购房者在领钥匙前交费的行为不合法，契税、公共维修基金等费用应由购房者自行缴纳或委托开发商代为缴纳。

办理了入住手续，房子并不属于购房者，只有经过登记并取得个人的《房屋所有权证》的房子才真正属于自己，且这种权利受到法律保护。

农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，开发商如果没有对土地的质进行转换，不能用于房地产的开发建设。乡一级无权颁发房屋产权证。

购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。购买现房应在订立合同之日起90日内办理房产证，购买期房应在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。

没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的，但如果双方因此诉至法院，在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或补办登记手续的，抵押还是有效的。

申请购买经济适用住房的条件包括：有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民确定的供应对象，无房或现住房面积低于市、县人民规定标准的住房困难家庭，家庭收入符合市、县人民划定的收入线标准，市、县人民规定的其他条件。

预购经济适用住房，竣工前可以转让，但受让人必须已经取得经济适用房购房资格，并持审核证明办理预售转让登记手续。

对于以原价出售已购经济适用房的原购房人，在办理房屋产权转移手续后，由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明，可再次申请购买经济适用房。

不能上市交易的公房包括：以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房，已经被列入拆迁公告范围内的公房，所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房，有所有权纠纷的公房，已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房，上市出售后会形成新的住房困难的公房，擅自改变房屋使用质的公房，被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。

已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。

如果没有《房屋租赁许可证》，租赁合同依然有效。但在房屋租赁中，对于租用房屋从事生产经营活动的承租人来说，《房屋租赁许可证》可以作为经营场所合法的凭证；对于租房用于居住的承租人来说，《房屋租赁许可证》是向机关办理户口登记的凭证之一。

如果要办理《房屋租赁许可证》，应到当地房地产管理部门办理。

夫妻一方不能单独做主出租共有房屋，必须得到全部共有人的书面同意。

被抵押的房屋可以出租，但需要得到抵押权人的同意。

不能出租的房屋包括：没有房产证的房屋，共有的房屋未经全体共有人书面同意的，以及产权不清、权属有争议的房屋，违法建筑的房屋，不符合安全标准、不符合、环保、卫生等主管部门的有关规定或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的房屋，以及经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的房屋。

租用了法律禁止出租的房屋，可能导致租赁合同无效，承租人可以要求出租人退还房租，并要求出租人赔偿损失。

房屋租赁合同应当以书面形式订立，并尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同。

对于经营用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人应在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。住宅用房暂可不备案，但为有效保护承租人的权益，最好还是登记备案。

双方当事人应向房屋所在地的市、县人民房地产管理部门办理登记备案手续。房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理，同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案，合同还是合法有效的，双方必须按照合同的规定履行。

承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施，且在装修时不能随意改变房屋的结构，拆除承重墙。经过出租人同意的装修，双方可以自行约定财产归谁所有。

承租人必须按照合同的约定使用房屋，不能私自改变房屋的用途。如果需要改变，应事先征得出租人的书面同意，并征得主管机关的批准。

及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、维修房屋，保证房屋符合合同规定的用途。对于承租人增添的附属设备，双方也可以约定由谁来负责维修。

如果房屋损坏是因为承租人的过错造成，或者是因为地震等不可抗力的因素造成，或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的，出租人可以免责。但如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务，使得房屋未处于良好使用状态下，发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的，出租人不能免责，并应依过错程度承担一定责任。如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋，但出租人在出租时，对该房屋的现状有所隐瞒的，如果房屋发生破坏故的话，出租人也不能因此完全免责。

房屋拆迁后，房屋租赁关系仍然有效，双方应当按照租赁合同继续履行，出租人不能以此为理由终止租赁合同。但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样，双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途，承租