探讨公寓与商品房的差异，我们可以从多个维度进行观察。通常，公寓是指设计紧凑的住宅单元，多见于单元楼中。而商品房则泛指用于居住的房产，涵盖了从别墅到公寓再到集体宿舍的多种形式。公寓作为商品房的一种，通常具有投资和居住的灵活，不受限购和限贷政策约束。相对而言，商品房则受到限购政策的制约，并具有一定的使用年限。以下，我们从不同角度审视两者的差异：

1. 建筑面积比例：公寓在中央商务区的建筑面积占比无限制，而普通住宅则需符合特定比例要求。

2. 日照条件：根据《住宅建筑设计规范》，住宅必须满足日照和采光条件，而公寓则不一定满足，因此其日照条件相对较差。

3. 土地质：住宅仅能建于住宅或商住用地，公寓则可在多种质的土地上建设。

4. 产权年限：住宅产权通常为70年，而商务型公寓根据用地质可能为40年或50年。

5. 水电费用：公寓水电费按商业标准计算，住宅则按民用标准。

6. 落户问题：商业用地上建设的公寓无法落户，而住宅用地上建设的公寓在满足一定条件后，部分地区可落户。

7. 价格定位：公寓单价通常高于住宅，且以小户型为主。

8. 产权证登记：公寓在产权登记时必须标注为“公寓”，并在用途栏明确标注。

9. 学区房资格：公寓质的住宅通常不视为学区房，无法享受就近入学政策。

10. 贷款条件：若公寓属于商业地产，银行对商业地产的贷款首付和利率通常较高。